Prospek Pasar Real Estat San Diego Untuk 2010 - Prediksi Pasar dan Apa yang Ada di Toko Untuk Tahun Depan

Tahun yang luar biasa untuk berada di real estat! Saya pikir saya adalah salah satu Realtors terakhir yang tersisa! 18 bulan terakhir telah melihat eksodus agen real estat dari bisnis, dan orang-orang yang tetap benar-benar orang yang ingin Anda ajak kerja sama. Ini adalah pasar profesional, dan sekarang lebih dari sebelumnya, Anda membutuhkan Makelar yang hebat untuk membantu Anda dengan kebutuhan real estat Anda. Tapi apa yang akan terjadi pada real estate di tahun 2010?

Tahun depan, kita bisa mengharapkan naik roller-coaster untuk real estat, secara umum. Kami memiliki banyak barang bagus dan banyak barang yang tidak terlalu bagus di pinggiran, jadi bagaimana Anda bisa mengelola diri sendiri dan rumah serta investasi Anda sebaik mungkin? Atau apakah 2010 akhirnya akan menjadi tahun di mana Anda terjun ke pasar real estat untuk selamanya? Mari kita lihat yang baik dan yang buruk, dan diskusikan keduanya relatif terhadap setiap segmen pasar di luar sana (pembeli, penjual, investor, dll).

Pertama, yang buruk:

2010 akan menampilkan lebih banyak hal yang sama dari penyitaan bank dan penjualan singkat. Dalam statistik terbaru mereka, menurut NAR sekitar 25% dari semua transaksi di Amerika saat ini adalah properti bermasalah. Jelas ada hal yang berbeda di sini di San Diego, di mana angka itu terasa seperti 100%, tetapi sebenarnya mendekati sekitar 2/3 dari semua penjualan, dan itu berubah dari satu wilayah ke wilayah lain di seluruh wilayah. Karena kurangnya kekompakan dan kerja sama di pihak bank dan juga di bagian peraturan pemerintah, menyelesaikan apa pun dengan bank pada tahun 2009 menjadi (dan) sangat sulit. Benar, sistem sudah ada dan semakin disempurnakan, dan lebih banyak orang dipekerjakan untuk mengambil beban kerja di bank agar terbiasa menangani begitu banyak penjualan singkat, namun, ini telah menjadi pekerjaan yang sedang berlangsung selama 3 tahun terakhir. dan akan terus demikian untuk tahun 2010 dan seterusnya.

Faktanya, ada catatan jumlah Notice of Defaults (NOD's) yang diposting bulan lalu, dan dengan modifikasi pinjaman menjadi semakin kurang jelas (artinya bank tidak melakukan banyak hal sama sekali) berharap akan ada aliran yang konsisten dari penjualan dan penyitaan yang semakin pendek. Selain itu, ada beberapa pinjaman ALT-A (apa yang disebut orang sebagai gelombang pinjaman buruk berikutnya) di mana peminjam dari jenis pinjaman ini akan melihat pinjaman mereka disesuaikan kembali ke jumlah yang tidak terjangkau, menyebabkan tekanan yang semakin meningkat pada default dan penyitaan. Lebih dari segalanya, melakukan short sale menurut saya telah menjadi konstruksi sosial yang dapat diterima. Melakukan penjualan singkat sekarang menjadi hal yang biasa dan tidak setigmatisasi seperti yang terjadi selama beberapa tahun terakhir; hal yang sama juga berlaku untuk penyitaan. Banyak sekali orang yang terlibat dalam pinjaman buruk atau investasi buruk sehingga tidak ada keraguan lagi untuk mempertahankan rumah.

Tren sekarang adalah berhenti melakukan pembayaran dan tinggal di properti selama mungkin kemudian membuang properti, dan menangani akibatnya sesuai dengan itu. Persepsi telah bergeser dan saya memperkirakan penjualan pendek akan meningkat tajam untuk tahun 2010. Saya hanya berharap bank-bank siap untuk itu. Selain itu, IRS memiliki pembebasan pajak yang biasanya akan Anda bayarkan untuk setiap hutang yang diampuni untuk tempat tinggal utama Anda. Ini adalah salah satu alasan utama orang memutuskan untuk melakukan penjualan pendek (di antara keuntungan lainnya). Pengecualian ini akan berakhir pada akhir 2010, dan ini akan menjadi alasan bagi banyak pemilik rumah yang hanya berpikir untuk melakukan penjualan singkat agar mereka mengambil tindakan. Anda akan ingin berkonsultasi dengan seorang profesional untuk mendapatkan jawaban nyata tentang penjualan singkat, dan Anda dapat menghubungi saya jika Anda membutuhkan bantuan semacam itu hari ini real estate developer .

Penyitaan serta penjualan singkat akan terus menjadi bagian besar dari persediaan yang tersedia sepanjang tahun 2010, dan saya tidak melihat mereka akan pergi dalam waktu dekat. Harapkan tren penjualan marabahaya besar-besaran (penjualan pendek dan penyitaan) ini bertahan hingga 2012 atau 2013.

Mengenai pasar real estat mewah dan pasar real estat komersial; keduanya telah berjuang di tahun 2009, mereka akan terus melakukannya di tahun 2010. Saya merasa bahwa efek dari penurunan ekonomi dan pasar akan menjadi lebih nyata untuk kedua segmen pasar ini hingga tahun 2011 dan seterusnya. Untuk rumah kelas atas, persepsi berubah, orang mulai hidup sesuai kemampuan mereka. Resesi ini telah memberikan banyak pelajaran tentang ekses yang telah menjadi hal biasa selama dekade terakhir. Selain itu, karena perubahan pedoman pinjaman, pembeli yang biasanya mampu membeli pinjaman yang mahal tidak lagi memenuhi syarat untuk itu. Lebih dari segalanya, kebanyakan orang di titik harga ini tidak siap untuk mengambil risiko, atau telah kehilangan uang dan sarana untuk melakukannya. Akibatnya, kurangnya penjualan di area kelas atas San Diego mencerminkan tren ini. Saya melihat bahwa orang-orang yang memiliki uang mengambil keuntungan dari kesepakatan yang lebih menguntungkan dengan harga yang lebih rendah, dan segala sesuatu di atas satu juta masih belum terlihat di bawah. Untuk menutupnya, meminjamkan pada titik harga ini baru saja mulai berubah haluan; untuk kebanyakan of tahun ini sulit mendapatkan pembiayaan untuk rumah mewah, bahkan dengan uang muka 50%! Secara meyakinkan, saya tidak akan merekomendasikan memasuki pasar real estat dengan harga berapa pun di atas $ 1 Juta pada tahun 2010, kecuali Anda menemukan salah satu dari penawaran hebat yang dibicarakan semua orang (tetapi sangat sedikit yang benar-benar menemukannya). Pada akhirnya, saya pikir ada terlalu banyak kerugian dan risiko di sini dan tidak cukup hadiah.

Untuk real estat komersial, kami belum melihat bagian bawahnya juga. Pertama, kemerosotan ekonomi telah menyebabkan banyak bisnis tutup, yang meningkatkan lowongan dan mengurangi uang yang direalisasikan oleh pemilik properti komersial. Hal ini juga menyebabkan penurunan nilai properti karena properti komersial dinilai berdasarkan pendapatan yang dihasilkannya. Akan terus ada jeda dalam hal ini untuk sebagian besar real estat komersial sampai ekonomi mulai pulih dan pekerjaan diciptakan secara massal. Kedua, banyak pemilik properti telah membiayai kembali pinjaman real estat komersial mereka dalam beberapa tahun terakhir, dan pinjaman ini akan dibatalkan, yang terutama bermasalah untuk properti yang nilainya sekarang lebih rendah daripada yang harus dibayarkan kepada bank. Dengan demikian, kita akan melihat semakin banyak properti komersial yang diambil alih dan dijual melalui penjualan singkat (yang belum pernah terjadi di dekat tingkat real estat perumahan). Secara pribadi saya belum melihat penurunan yang cukup signifikan pada sebagian besar nilai properti komersial untuk mencapai titik terendah pada tahun 2010. Tren ini akan berlanjut selama beberapa tahun ke depan karena real estat komersial cenderung tertinggal dari perumahan, secara umum. Saya percaya kita hanya melihat awal dari apa yang akan datang. Meski begitu, saya merasa ada peluang besar dalam hal ini. Saya mulai melihat properti berpenghasilan besar yang sebelumnya tidak dihargai secara realistis, tetapi sekarang dijual pada titik harga di mana pemilik dapat memperoleh arus kas dengan jumlah yang sedikit turun. Saya akan terus mengawasi segmen pasar ini.

Yang penting, ekonomi itu sendiri juga akan memainkan peran utama dalam pemulihan real estat lokal dan nasional. Kami telah melihat bagaimana real estat membawa kami ke dalam kekacauan ini, dan itu juga akan menjadi salah satu industri pertama yang mengeluarkan kami. Meskipun kami mulai melihat banyak tanda perbaikan, kami belum keluar dari kesulitan. Masalah yang ada sekarang difokuskan pada penciptaan lapangan kerja. Setelah pemulihan ekonomi, penciptaan lapangan kerja akan memungkinkan pertumbuhan dan apresiasi yang substansial dalam real estat.

Yang baik:

2009 adalah tahun di mana (sebagian besar) pasar mencapai titik terendah. Untuk properti dengan harga rata-rata atau lebih rendah, kami melihat bagian bawah pasar tercapai pada awal musim semi tahun ini. Sejak itu, kami mengalami kekurangan persediaan yang meningkatkan permintaan dan menyebabkan kestabilan harga, dan di beberapa area, apresiasi harga. Apa yang dapat saya beli di Chula Vista, El Cajon, atau North Park saat ini harganya lebih mahal daripada awal tahun ini. Sekali lagi, kami melihat pergeseran persepsi dan mentalitas membeli rumah telah berubah. Akibatnya, pembeli berbondong-bondong keluar. Penawaran berganda adalah hal yang biasa dan menantang pembeli aktif karena persaingan di pasar. Lebih jauh lagi, tingkat suku bunga sangat fenomenal dan saya tidak akan mengharapkan mereka menjadi serendah ini lebih lama lagi.

Semua uang yang dicetak dan hutang yang diambil AS akan berdampak serius pada inflasi. Kenaikan inflasi ini memang akan menaikkan suku bunga (alasannya adalah bahwa inflasi berarti nilai dolar berkurang. Jika dolar menjadi kurang berharga, tingkat bunga hipotek rumah perlu dinaikkan untuk memperhitungkan hilangnya nilai yang dolar telah dikeluarkan - ini hanya sebab dan akibat). Saya yakin The Fed akan mencoba menahan ini selama mungkin, tetapi jika Anda berada di pasar untuk membeli rumah, mengapa tidak melakukannya sekarang? Harga sangat murah dan dengan harga seperti ini, orang akan melihat ke masa depan dan berkata "kenapa sih saya tidak melakukan apa-apa ketika saya punya kesempatan !! Sekarang semua orang kaya dan saya masih menyewa studio di Claremont ! "

Untuk membuat segalanya lebih manis, Pemerintah memperpanjang kredit pembeli rumah pertama kali hingga pertengahan 2010, dan juga memasukkan kredit untuk pembeli yang bergerak naik untuk membantu merangsang aspek pasar penting lainnya ini. (Untuk lebih lanjut tentang ini, hubungi saya)

Pada catatan terpisah, orang-orang mendatangi saya dalam banyak kesempatan sepanjang tahun berbicara tentang inventaris bayangan REO / Foreclosure / Repossessed rumah yang dipegang oleh bank. Orang-orang ini mengatakan ini karena mereka akan menunggu sampai bank membuang semua inventaris itu ke pasar dengan maksud kemudian membeli properti untuk mendapatkan kesepakatan merokok. Kepada orang-orang itu saya akan mengatakan ini: TIDAK AKAN TERJADI. Bank melakukan "pelepasan aset terkontrol". Mereka perlahan-lahan akan melepaskan pasokan besar rumah sitaan mereka ke pasar sedikit demi sedikit dalam rentang waktu yang lama. Ini adalah hal yang HEBAT karena menjaga nilai dan menjaga harga agar tidak jatuh lagi. Ini membuat semua pemilik rumah saat inilebih bahagia dan lebih percaya diri secara umum. Ini mutlak diperlukan di pasar ini, dan ini adalah salah satu dari sedikit hal yang dilakukan bank dengan BENAR, menurut saya. Strategi ini adalah satu alasan mengapa Anda harus merasa nyaman dengan penyitaan. Jumlahnya sangat banyak (dan terus berdatangan) sehingga butuh waktu lama untuk menyerap dan menjual semua aset bermasalah ini. Karena itu, saya melihat penyitaan sebagai bagian besar dari jumlah total transaksi yang berlanjut setidaknya selama 18-24 bulan ke depan.

Selain itu, sebelumnya saya berbicara tentang pinjaman ALT-A yang akan jatuh tempo dan diatur ulang. Banyak orang percaya bahwa putaran ulang hipotek ini dalam beberapa tahun ke depan akan menjadi jauh lebih buruk dari sebelumnya. Penting untuk dicatat bahwa ukuran dan skala pinjaman ini tidak sebesar (atau seburuk) pinjaman subprime yang memulai kekacauan hipotek. Ya, mereka adalah masalah, tetapi seperti yang dikatakan oleh banyak ahli di industri ini, yang terburuk ada di belakang kita dan masalahnya sekarang adalah bagaimana mengambil potongan dan membuat gambaran ini utuh kembali.

Terakhir, dari awal tahun 2008 kami melihat hampir semua pengembangan real estat menguasai semua bagian negara. Populasi tidak berhenti bertumbuh, tetapi pengembangan rumah baru selama 2 tahun terakhir berjalan datar. Berharap untuk melihat pembangun rumah dan pengembang mulai bangkit kembali sekarang karena harga mulai mencapai dukungan mereka. Fakta bahwa tidak ada gedung baru merupakan bukti overbuilding yang telah terjadi pada tahun-tahun sebelum tahun 2008, dan sejak saat itu sisanya dijual dengan harga murah atau diserap secara organik. Terlepas dari itu, pengembangan baru akan dibutuhkan lebih cepat daripada nanti untuk mengejar permintaan, tetapi kurangnya bangunan ini juga menjadi salah satu alasan lain untuk dukungan harga di pasar secara umum